Aktualisierung Businessplan für Alters- und Pflegeheim St. Katharinen, Solothurn

Nachdem die Keller Unternehmensberatung im Jahr 2018 bereits die Wirtschaftlichkeit für die Weiterführung des Alters- und Pflegeheims St. Katharinen überprüfen durfte, hat sich die Ausgangslage aufgrund eines Grossbrandes des Thüringenhauses im Jahr 2022 zwischenzeitlich verändert. Während damals jeweils beide Gebäude, das Thüringenhaus sowie der Standort St. Katharinen, zur Nutzung als Pflegeheim miteinbezogen wurden, lag der Fokus in der Aktualisierung auf der Überprüfung der Finanzier- und Tragbarkeit des Standortes St. Katharinen mit einem Erweiterungsbau und einer damit verbundenen Erhöhung der Pflegeplätze von 32 auf 64 mit entsprechenden Auswirkungen auf die Kosten- und Ertragssituation.

Die Wirtschaftlichkeitsbeurteilung erfolgte in drei Varianten mit jeweils unterschiedlichen Gesichtspunk- ten:

In einer ersten Variante, in der die Finanzierung von grösseren Investitionen durch Spenden und Veräusserungen von bestehenden Anlagen in der Bürgergemeinde finanziert werden soll, fällt der Business Case finanzbuchhalterisch bereits ab dem 2. Jahr nach Abschluss der Bauarbeiten positiv aus.

In einer zweiten Variante wurde die Wirtschaftlichkeit unter der Annahme betrachtet, dass lediglich der Neu- bau aus eigener Kraft nach der nach Curaviva vorgesehenen Nutzungsdauer von 33 Jahren refinanziert, d.h. über die Erfolgsrechnung abgeschrieben, wird. In dieser Variante zeigt sich der Business Case negativ. Gegenüber der Vergangenheit, der Infrastruktur mit 32 Pflegeplätzen an zwei Standorten, hingegen zeigen sich dennoch positivere Ergebnisse, welche primär aus den Mehrbetten und erwarteten Effizienzgewinnen resultieren.

In einer rein betriebswirtschaftlichen Variante, in der sämtliche Anlagen, d.h. Mobilien inkl. vollständige Immobilien mit Bestandes- und Neubau, miteinbezogen wurden inklusive kalkulatorischer Kosten (Elimination effektiver Finanzierungszinsen, Berücksichtigung kalkulatorische Zinsen auf dem Anlagevermögen) zeigt sich, dass eine Finanzierung aus eigener Kraft nach der definierten Nutzungsdauer von 33 Jahren für die Immobilien nicht möglich ist. Der Bürgerrat Solothurn hat sich an seiner Sitzung vom 26. Februar 2024 für die Realisierung des Neubaus entschieden. Dieser Entscheid erfolgte vor dem Hintergrund, dass bei reiner Betrachtung der Betriebsrechnung des Heimes mit 64 Plätzen und ohne Berücksichtigung der eigenen Finanzierung von Ersatzbauten positive Ergebnisse resultieren. Er geht zudem weiter davon aus, dass in Anlehnung an den Bestandesbau von einer län- geren Nutzungsdauer als die 33 Jahre gemäss Vorgabe Curaviva ausgegangen wird. Für die Refinanzierung ist das Bewusstsein da, dass hierzu auf ergänzende Mittel, bspw. wie heute in Form von Spenden, zurückgegriffen werden muss, falls sich bis dahin die Tarifsituation nicht wesentlich verändert.

Interview mit Sergio Wyniger,
Präsident der Bürgergemeinde Solothurn

Herr Wyniger, was bedeutet für Sie der Entscheid der Bürgergemeinde Solothurn? Es ist eine zukunftsweisende Entscheidung und entspricht der Lösung, die wir von Anfang an angestrebt hatten. Mit der Konzentration auf einen Standort mit 64 Plätzen können wir gegenüber der bisherigen Situation mit 32 Betten an zwei Standorten deutliche Effizienzgewinne realisieren, was die reinen Betriebsergebnisse der entsprechenden Variante des Business Case zeigen.

Unmittelbar nach der Versammlung der Bürgerge- meinde standen die Detailplanung und anschliessend die Eingabe des Baugesuchs als nächste Schritte an. Die Eingabe des Baugesuchs sei zudem abhängig von der Ortsplanungsrevision in der Stadt Solothurn. Wo stehen Sie in der Planung heute und ist der im Business Case angestrebte Abschluss der Bauarbeiten Ende 2027 nach wie vor realistisch?
Ja, der im Business Case angestrebte Abschluss der Bau- arbeiten per Ende des Jahres 2027 ist nach wie vor realistisch. Derzeit arbeiten wir an der Detailplanung des Bauprojekts. Das Baugesuch werden wir voraussichtlich im Frühjahr 2025 einreichen, was jedoch erst nach der genehmigten Ortsplanungsrevision der Stadt Solothurn erfolgen kann. Wir gehen heute jedoch nicht davon aus, dass diese Abhängigkeit Anpassungen an der Zeit- planung bedingen wird.

Wie realitätsnah ist aus Ihrer Sicht die Vorgabe von Curaviva, einer Refinanzierung von immobilen Anlagen innerhalb von 33 Jahren im Zusammenhang mit der Investitionspauschale von CHF 26 pro Tag und Bewoh- ner im Kanton Solothurn? Dies bedeutet, dass bei einer angenommenen Auslastung von knapp 99% ein neuer Bewohnerplatz zwischen TCHF 310 und TCHF 320 kosten darf.
Aus unserer Sicht ist diese Investitionspauschale nicht realistisch. Da sie zudem in Kombination mit der theoretischen Lebensdauer für Immobilien von 33 Jahren zu betrachten ist, würde eine reine Ausrichtung auf diese Eckwerte Bauprojekte zu stark einschränken. Die Praxis hat mehrfach gezeigt, dass die Lebensdauer von Immo- bilien bei ordentlichem Gebäudeunterhalt deutlich höher liegt als 33 Jahre, womit die Berechnungen wieder näher an die Realität kommen.

Vielen Dank Herr Wyniger für das Gespräch.

Die Bürgergemeinde Solothurn ist ein modernes Unternehmen und eine bedeutende Arbeitgebe- rin mit tiefen historischen Wurzeln in der Stadt Solothurn.

Mit ihren Betrieben bietet die Bürgergemeinde Solothurn Produkte und Dienstleistungen nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen an. Mit den erwirtschafteten Mitteln erbringt sie breit ge- fächerte Leistungen für die Allgemeinheit, zum Beispiel:

• Führen eines Alters- und Pflegeheims mit 32 Betten inkl. zur Verfügung stellen einer Kapelle für öffentliche Gottesdienste und Anlässe

• Führen eines Forstbetriebes mit gut 2100 ha Wald sowie zur Verfügung stellen von Lebens- raum (Wald, Wanderwege, Picknickplätze)

• Führen eines Rebgutes mit rund 11 ha Rebland

• Zur Verfügung stellen von Bau- und Landwirt- schaftsland mittels Pacht und Baurecht sowie Vermieten von Wohnungen und Geschäfts- räumen

• Zur Verfügung stellen von Arbeitsplätzen (auch zur Wiedereingliederung in die Arbeitswelt) und Ausbilden von Lernenden

• Führen und Instandhalten der Einsiedelei St. Verena und Unterhalten der Verenaschlucht sowie zur Verfügung stellen von zwei Kapellen für öffentliche Anlässe und Gottesdienste

• Vergeben des Bürgerrechts (Einbürgerungen)

• Archivieren von historischen Akten

• Verwalten von diversen Fonds und Stiftungen sowie gewähren von Stipendien und anderen Leistungen

• Ausrichten von Vereinsbeiträgen und Spenden an gemeinnützige Institutionen sowie Unter- stützen von kulturellen Anlässen

Keller Unternehmensberatung AG

Unsere Beraterinnen und Berater verfügen alle über eine qualifizierte Aus- und Weiterbildung sowie eigene Branchenerfahrung. Zahlreiche Projekte und Beratungsaufträge entwickeln unser Know-how und unsere Kompetenz kontinuierlich weiter. Wir verfolgen zudem die Entwicklungen der Branche, um frühzeitig neue Trends und Anforderungen aufnehmen zu können.

Qualität für unsere Kunden

Die Zufriedenheit unserer Kunden ist unser oberstes Ziel. Wir legen Wert auf eine hohe Qualität unserer Beratungsleistungen und Produkte. Unsere Firma ist seit über 10 Jahren ISO-zertifiziert und arbeitet ständig daran, ihre Prozesse und Beratungsleistungen weiter zu verbessern.

Unternehmensstrategie systematisch gestalten

Die Erarbeitung einer nachhaltigen Strategie ist unabdingbar, wenn sich das Unternehmen nicht zufallsgetrieben entwickeln soll. Eine transparente Ausgangslage, ergänzt z.B. durch eine Einschätzung durch die VR- und GL-Mitglieder mit einer Online-Umfrage, bildet die Basis für die folgende kreative Entwicklungsarbeit.

Wirkungsvolle Unternehmenssteuerung

Die Etablierung eines zeitgemässen Budgetprozesses, der Aufbau eines etwas bewegendes Controllings und Reportings gehören zu den Basisinstrumenten der finanziellen Führung. Verschiedene anerkannte Instrumente, wie zum Beispiel REKOLE® bei den Spitälern und Kliniken, werden aber nach wie vor ungenügend genutzt. Warum?

Messen Sie sich mit den Besten

Die Keller Unternehmensberatung AG verfügt über vielfältige Erfahrungen im Benchmarking von Spitälern, Kliniken, Psychiatrien sowie Alters- und Pflegezentren. Die Benchmarks beinhalten vielfach umfassende Leistungs-, Kosten- und Ressourcenkennzahlen und erlauben, sich und seinen eigenen Betrieb sehr schnell zu positionieren. Mit HEBES Heim-Benchmarking Schweiz steht eine moderne Internet-Lösung zur Verfügung.

Machen Sie die Prozesse schlank und sicher

Die erfolgreiche Optimierung der Prozesse scheitert nicht an der Wahl der Managementmethode. Wichtiger sind: Engagement des Managements, Zielklarheit, verbindliche Verantwortlichkeiten, echte Verfügbarkeit der Schlüsselpersonen, konstruktive Kooperation zwischen den Bereichen, eine gute Kommunikation, Einbezug der Betroffenen, professioneller Einsatz von Instrumenten zur Prozessanalyse und das konsequente Messen der Resultate.

ICT-Strategie entwickeln und umsetzen

Mit einer Abstützung der ICT-Strategie auf die Unternehmensstrategie stellen Sie sicher, dass die Mittel wirkungsvoll und auf das Business ausgerichtet eingesetzt werden. Die Strategie legt den Grundstein für die zu realisierenden Weiterentwicklungen, neue Projekte oder Optimierung der Infrastruktur.

Projekt- und Projektportfolio-Management

Projekte sauber strukturiert abzuwickeln bedingt Erfahrungen im Projektmanagement. Voraus geht immer die Erarbeitung eines klaren, verbindlichen Projektauftrages (Projektcharter). Unsere Berater verfügen über hohe Kompetenzen im Projektmanagement und Projektcontrolling, nicht nur von ICT-Projekten.

Qualität ist unser Credo